關于《新房不住需不需要交納物業(yè)費》的互動回應

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問： 新房不住需要交納物業(yè)費嗎？
答： 您好！您所詢問的關于新房不住是否需要繳納物業(yè)費的問題，現(xiàn)回復如下：依據(jù)《安徽省物業(yè)管理條例》第七十條  
已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔；
未交付業(yè)主的或者已竣工但尚未售出的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。
前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時間內，業(yè)主收到書面通知后，在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續(xù)的，視為交付。建設單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實際辦妥相關交付手續(xù)為準。交付后，業(yè)主需要按時繳納物業(yè)費。

安徽省物業(yè)管理條例（全文）


第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，提升物業(yè)服務水平，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，營造良好的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》和有關法律、行政法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定對建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

　　第三條 物業(yè)管理應當遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務與依法監(jiān)管相結合的原則。

　　第四條 縣級以上人民政府應當將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)治理體系，建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制。鼓勵采用新技術、新方法，提高物業(yè)管理和服務水平。

　　第五條 縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設或者房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱物業(yè)管理行政主管部門)負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行以下職責：

　　(一) 擬定、制定和宣傳物業(yè)管理相關政策措施；

　　(二) 依照職權制定物業(yè)服務質量標準和技術規(guī)范；

　　(三) 指導街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開展物業(yè)管理相關工作；

　　(四) 指導、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標活動；

　　(五) 監(jiān)督、管理專項維修資金；

　　(六) 建立物業(yè)管理誠信檔案制度；

　　(七) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

　　縣級以上人民政府發(fā)展改革、公安、司法、民政、財政、環(huán)保、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市管理、工商、價格、質監(jiān)、人防等部門，應當按照各自的職責，相互配合，做好相關監(jiān)督管理工作。

　　第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府履行以下職責：

　　(一) 指導和協(xié)助業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉；

　　(二) 指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作；

　　(三) 協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務之間關系，調處業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的糾紛；

　　(四) 協(xié)調和監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的交接；

　　(五) 協(xié)調和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)管理。

　　居民委員會、村民委員會應當予以協(xié)助和配合。

　　第七條 物業(yè)管理協(xié)會應當加強行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務質量和水平。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

　　第八條 房屋所有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主身份的確認，以不動產(chǎn)登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據(jù)。

　　第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有以下權利：

　　(一) 提議召開業(yè)主大會會議，參加業(yè)主大會會議，提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

　　(二) 向業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)提出建議或者質詢；

　　(三) 推選業(yè)主代表，并享有被推選權；

　　(四) 依法使用物業(yè)共用部位、共用設施設備的權利，監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；

　　(五) 要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反共同利益的行為；

　　(六) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

　　第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行以下義務：

　　(一) 遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

　　(二) 遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

　　(三) 按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；

　　(四) 按照物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)服務費用；

　　(五)配合、支持物業(yè)服務企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務合同實施的物業(yè)管理活動;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　第十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當充分考慮共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規(guī)定進行：

　　(一) 新建住宅小區(qū)，包括分期建設或者由兩個以上單位開發(fā)建設的，應當按照小區(qū)整體規(guī)劃設計范圍劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；

　　(二) 地理上自然連接規(guī)模較小的住宅小區(qū)，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域；

　　(三) 規(guī)模較大的住宅小區(qū)，且配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定或者調整為不同的物業(yè)管理區(qū)域；

　　(四) 住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)應當與住宅小區(qū)劃分為同一個物業(yè)管理區(qū)域；商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠獨立管理的，可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十二條 新建物業(yè)建設單位在辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應當按照第十一條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案。建設單位應當將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

　　物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調整的以及已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府聽取業(yè)主意見后作出決定，并在相關物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。

　　第十三條 物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構。業(yè)主大會和業(yè)主委員會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

　　業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

　　第十四條 業(yè)主大會可以設立業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事，負責監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，并履行業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　業(yè)主大會設立業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事的，業(yè)主大會議事規(guī)則應當對業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事的職責、議事規(guī)則和工作經(jīng)費，以及監(jiān)事的選舉規(guī)則、資格、人數(shù)、任期等事項進行約定。

　　第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業(yè)交付滿三年的，建設單位應當向縣級物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送下列籌備成立首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

　　(二)房屋等建筑物面積清冊；

　　(三)業(yè)主名冊；

　　(四)建筑規(guī)劃總平面圖；

　　(五)共用設施設備的交接資料；

　　(六)物業(yè)服務用房配置確認資料；

　　(七)其他有關的文件資料。

　　第十六條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下，成立業(yè)主大會會議籌備組?；I備組一般由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會或者村民委員會代表組成，人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦，所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的二分之一?；I備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。前期物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會籌備組做好相關工作。

　　符合首次業(yè)主大會會議召開條件，但未及時召開大會的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在接到建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主書面報告之日起四十五日內組建業(yè)主大會會議籌備組。

　　籌備組應當自成立之日起十五日內，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置進行公告。

　　首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。

　　第十七條 首次業(yè)主大會會議籌備組履行以下職責：

　　(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內容；

　　(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

　　(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)、所擁有的專有部分面積，以及業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；

　　(四)提出首屆業(yè)主委員會委員選舉辦法，確定候選人名單；

　　(五)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

　　(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　對前款規(guī)定的內容，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告，并將首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份、投票權數(shù)和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案等提出異議的，業(yè)主大會籌備組應當予以復核或者修改，并告知異議人。

　　籌備組應當自組成之日起三個月內組織召開首次業(yè)主大會會議?；I備組在業(yè)主委員會成立后自行解散。

　　第十八條 業(yè)主大會決定以下事項：

　　(一)制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　(二)制定、修改管理規(guī)約；

　　(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

　　(四)聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告；

　　(五)改變和撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；

　　(六)決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的相關事項；

　　(七)確定物業(yè)服務內容、標準以及物業(yè)服務收費方案；

　　(八)選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

　　(九)籌集和使用專項維修資金；

　　(十)改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　(十一)利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；

　　(十二)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。

　　首次業(yè)主大會會議應當制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，批準業(yè)主委員會工作規(guī)則等。

　　第十九條 業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會決定其他有關共有和共同管理權利的重大事項，應當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　前款規(guī)定的面積和業(yè)主人數(shù)，按照下列規(guī)定確定：

　　(一)專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積，按照專有部分面積之和計算。

　　(二)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。業(yè)主總人數(shù)，按照兩者之和計算。

　　第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表的推選、權限由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面或者數(shù)據(jù)電文委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

　　物業(yè)使用人可以列席業(yè)主大會。

　　第二十一條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。凡需投票表決的，表決意見應由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。

　　提倡采用信息化技術，改進業(yè)主大會表決方式。

　　第二十二條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

　　(一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數(shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；

　　(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　　(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會未按照上述規(guī)定及時組織召開業(yè)主大會臨時會議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當督促或者組織召開業(yè)主大會臨時會議。

　　第二十三條 業(yè)主大會應當建立規(guī)范的財務管理制度。業(yè)主委員會應當對專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費按照財務要求建賬并及時入賬，并對原始憑證及形成的會計資料妥善保管，不得損毀。

　　第二十四條 不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主自行或者聘請物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。成立業(yè)主大會的條件具備后，應當及時成立業(yè)主大會。

　　第二十五條 業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦，經(jīng)業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會一般由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期一般不超過五年，委員可以連選連任。

　　業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三日內召開首次會議，推選產(chǎn)生主任一人、副主任一至二人。經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書，負責處理業(yè)主委員會日常事務。

　　業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，將業(yè)主大會會議的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主委員會組成人員名單等材料報縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書面告知相關居民委員會、村民委員會。

　　業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，持街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

　　第三款規(guī)定的備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當在三十日內重新備案，并告知相關居民委員會、村民委員會。

　　第二十六條 業(yè)主委員會委員應當符合下列條件：

　　(一)本物業(yè)管理區(qū)域內的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主代表；

　　(二)具有完全民事行為能力；

　　(三)遵守業(yè)主大會的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，履行業(yè)主義務；

　　(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；

　　(五)身體健康，具有一定的組織協(xié)調能力和必要的工作時間；

　　(六)本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)任職或者有其他利害關系。

　　第二十七條 業(yè)主委員會履行以下職責：

　　(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

　　(二)召集業(yè)主大會會議，報告業(yè)主委員會工作和物業(yè)管理實施情況，報告業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費和公共收益的分配與使用情況；

　　(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

　　(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　　(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

　　(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；

　　(七)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

　　(八)調解物業(yè)使用、維護和管理等方面的糾紛；

　　(九)業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第二十八條 業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置向業(yè)主公開下列情況和資料：

　　(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

　　(三)物業(yè)服務合同；

　　(四)專項維修資金的籌集、使用情況；

　　(五)物業(yè)共有部分的收益和使用、分配情況；

　　(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

　　(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；

　　(八)其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

　　第二十九條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責時，由副主任召集和主持。經(jīng)三分之一以上委員提議召開業(yè)主委員會會議的，應當在七日內召開。主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會會議。

　　業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出的決定應當經(jīng)全體成員過半數(shù)通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。

　　業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。

　　業(yè)主委員會要求物業(yè)服務企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務企業(yè)的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。

　　第三十條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當召開業(yè)主大會進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍未組織的，可以由居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

　　業(yè)主委員會應當自新一屆業(yè)主委員會履職之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物予以移交。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其移交。

　　業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交本屆業(yè)主委員會。拒不移交的，業(yè)主委員會、業(yè)主或者居民委員會、村民委員會可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其移交。

　　移交過程中出現(xiàn)治安事件的，公安機關應當依法及時處理。

　　第三十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止，由業(yè)主委員會以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告：

　　(一)因物業(yè)轉讓、滅失等原因，不再是業(yè)主的；

　　(二)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；

　　(三)喪失履行職責能力的；

　　(四)被依法追究刑事責任的；

　　(五)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的。

　　第三十二條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有百分之二十以上投票權數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會，可以決定終止其委員資格：

　　(一)收受物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬的；

　　(二)向物業(yè)服務企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務，牟取不當利益的；

　　(三)損壞共用設施設備，違法搭建，破壞房屋外觀和承重結構，擅自改變物業(yè)使用性質，拒繳物業(yè)服務費和專項維修資金，以及違法出租房屋的；

　　(四)侵害業(yè)主合法權益的；

　　(五)因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

　　業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第三十三條 經(jīng)業(yè)主委員會或者持有百分之二十以上投票權數(shù)的業(yè)主提議增減或者調整業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

　　第三十四條 管理規(guī)約應當包括以下內容：

　　(一)物業(yè)基本情況；

　　(二)公共場所及共用設施設備狀況；

　　(三)業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內公共場所及共用設施設備的權益；

　　(四)業(yè)主參與物業(yè)管理的權利和義務；

　　(五)業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督權；

　　(六)物業(yè)的使用、維護、裝飾裝修管理；

　　(七)業(yè)主應當遵守的行為準則；

　　(八)物業(yè)共有部分的經(jīng)營與收益分配；

　　(九)物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分攤方式；

　　(十)專項維修資金籌集、使用和管理；

　　(十一)違反管理規(guī)約的責任；

　　(十二)其他有關事項。

　　第三十五條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就以下事項作出約定：

　　(一)業(yè)主大會的議事方式；

　　(二)業(yè)主大會的表決程序；

　　(三)業(yè)主委員會的組成和委員任期；

　　(四)業(yè)主大會定期會議召開的時間或次數(shù)；

　　(五)其他有關事項。

　　第三十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，應當符合法律、法規(guī)的規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者予以撤銷，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。

　　第三十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費，以及業(yè)主委員會委員的補貼和執(zhí)行秘書的酬金，可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。具體籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會確定。

　　業(yè)主委員會應當于每年3月底前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布上一年業(yè)主大會、業(yè)主委員會經(jīng)費收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事應當進行檢查；發(fā)現(xiàn)問題的，應當要求業(yè)主委員會予以糾正。經(jīng)持有百分之二十以上投票權數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當對經(jīng)費收支情況進行審計。

　　推進建立業(yè)主委員會主任離任審計制度。


第三章 前期物業(yè)管理

　　第三十八條 新建物業(yè)實行前期物業(yè)管理。在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位應當依法選聘物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

　　第三十九條 建設單位應當在銷售物業(yè)前通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標的方式，選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

　　投標人少于三個或者建筑面積五萬平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積二萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

　　建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同，對前期物業(yè)管理的內容予以約定。

　　建設單位應當提供前期物業(yè)管理開辦費，用于購買物業(yè)辦公設備等固定資產(chǎn)。

　　第四十條 建設單位可以邀請前期物業(yè)服務企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設，對項目的規(guī)劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關的建議。

　　建設單位組織項目工程驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業(yè)服務企業(yè)參與。

　　第四十一條 新建物業(yè)的建設單位在申領商品房預售許可證或者現(xiàn)房銷售備案前，應當向設區(qū)的市、縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門報送以下材料：

　　(一)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同；

　　(二)經(jīng)批準的物業(yè)項目規(guī)劃設計方案；

　　(三)標注物業(yè)服務用房具體位置、面積的樣圖和配置標準的書面承諾；

　　(四)應當招投標的物業(yè)管理項目招投標情況的書面材料；

　　(五)物業(yè)配套建筑和設施設備的清單及產(chǎn)權歸屬說明等資料。

　　第四十二條 新建物業(yè)的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

　　(一)水、電納入城市管網(wǎng)，安裝分戶計量裝置和控制裝置，并對物業(yè)服務用房、共用部位、共用設施設備以及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅用戶配置獨立的水、電計量裝置；

　　(二)在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝分戶計量裝置和控制裝置；

　　(三)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設施設備按照規(guī)劃設計要求配置到位；

　　(四)按照規(guī)劃要求完成消防和人民防空工程設施建設；

　　(五)按照規(guī)劃要求完成教育、郵政、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設施以及社區(qū)管理用房建設；

　　(六)按照規(guī)劃要求完成小區(qū)道路建設，并與城市道路或者公路相連；

　　(七)按照規(guī)劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置；

　　(八)建筑物及其配套設施的標志標識完整、清晰；

　　(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　第四十三條 對新建住宅物業(yè)，設區(qū)的市、縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當對本條例第四十二條規(guī)定的事項進行現(xiàn)場綜合查驗。對綜合查驗發(fā)現(xiàn)的問題，責令建設單位限期整改。

　　綜合查驗結果和整改情況應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。

　　第四十四條 建設單位應當依照省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門公布的臨時管理規(guī)約示范文本，制定臨時管理規(guī)約，報縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

　　在首次業(yè)主大會通過的管理規(guī)約生效后，臨時管理規(guī)約即行失效。

　　第四十五條 建設單位銷售物業(yè)時，應當在銷售場所將經(jīng)批準的規(guī)劃設計方案、物業(yè)管理區(qū)域的劃分、臨時管理規(guī)約及物業(yè)服務用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備、前期物業(yè)服務合同等相關材料予以公示，并向物業(yè)買受人提供書面公示材料。

　　物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。

　　第四十六條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應當向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務合同及物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務內容、服務標準、收費標準、計費方式和起始時間等內容。

　　前期物業(yè)服務合同作為物業(yè)買賣合同的附件，對物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務企業(yè)具有約束力。前期物業(yè)服務合同可以約定期限；約定期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

　　前期物業(yè)服務費用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔，房屋買賣合同未約定的，由建設單位承擔。

　　第四十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位和物業(yè)服務企業(yè)不得擅自處分。

　　業(yè)主大會成立前，建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設施設備獲得的收益應當單獨列賬，業(yè)主所得收益的百分之七十納入專項維修資金，百分之三十用于補貼物業(yè)服務費。

　　第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內屬業(yè)主共有的物業(yè)服務用房等配套建筑，由建設單位負責申請房屋權屬登記。登記機構應當在不動產(chǎn)登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務用房等配套建筑予以記載。業(yè)主有權查詢。

　　第四十九條 物業(yè)服務用房的配置應當符合下列規(guī)定：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積五萬平方米以下的，按照不少于建筑面積一百五十平方米配置；

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積二十五萬平方米以下的，按照物業(yè)總建筑面積千分之三配置；總建筑面積超過二十五萬平方米的，超過部分按千分之一的標準配置；

　　(三)物業(yè)服務用房應當在地面以上，相對集中，便于開展物業(yè)服務活動，并且具備采光、通風、水、電、通信等正常使用功能和具有獨立的通道。

　　物業(yè)服務用房包括物業(yè)服務辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房等，其中，用于業(yè)主委員會議事活動用房的，應當按照配置物業(yè)服務用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

　　物業(yè)服務用房不得計入公攤面積，所有權屬于全體業(yè)主。建設單位移交物業(yè)服務用房，不得收取任何費用，并提交登記證明。

　　未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變物業(yè)服務用房的用途。

　　集中建設的保障性住房應當按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務經(jīng)營性用房，收益用于彌補物業(yè)服務費不足。

　　第五十條 建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施，屬于業(yè)主共有。

　　第五十一條 新建物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位，應當按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行承接查驗；未進行承接查驗的，不得交付使用。物業(yè)服務企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗或者查驗不合格的物業(yè)。

　　第五十二條 在辦理物業(yè)承接查驗時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；

　　(二)共用設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

　　(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　　(四)物業(yè)管理區(qū)域內各類建筑物、場地、設施設備的清單；

　　(五)園林施工圖紙及樹種清單；

　　(六)業(yè)主名冊；

　　(七)物業(yè)的使用、維護、管理必需的其他資料。

　　前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)服務用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備及相關資料移交業(yè)主委員會。

　　建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會及其工作人員不得泄露業(yè)主個人信息資料。

　　第五十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內，持下列文件向縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：

　　(一)前期物業(yè)服務合同；

　　(二)臨時管理規(guī)約；

　　(三)物業(yè)承接查驗協(xié)議；

　　(四)建設單位移交資料清單；

　　(五)查驗記錄；

　　(六)交接記錄；

　　(七)其他承接查驗有關的文件。

　　第五十四條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位提取的工程質量保證金，應當專戶存儲，專項用于物業(yè)保修期內的維修，并接受業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督。保證金期滿后，建設單位申請返還的，設區(qū)的市、縣(市)人民政府建設行政管理部門應當征求業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)和縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門意見。工程質量保證金提取的比例與管理使用辦法，由設區(qū)的市人民政府制定。

　　第五十五條 新建物業(yè)管理區(qū)域內的供水、供電、供氣、供熱、通信等最終用戶的分戶計量表或者最終用戶入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營設施設備，應當符合國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范。

　　建設單位在組織竣工驗收時，應當通知供水、供電、供氣、供熱、通信等專業(yè)經(jīng)營單位參加；在竣工驗收合格后，應當將物業(yè)管理區(qū)域內專業(yè)經(jīng)營設施設備移交給專業(yè)經(jīng)營單位負責管理，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收并承擔維修、養(yǎng)護和更新的責任，有關費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔。

　　老舊住宅小區(qū)內的專業(yè)經(jīng)營設施設備需要改造的，按專業(yè)經(jīng)營單位要求改造后，業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理的，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收。

　　第四章 物業(yè)服務

　　第五十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家規(guī)定取得相應的資質，不得超越資質等級承接物業(yè)服務業(yè)務。

　　物業(yè)服務企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務項目，應當向物業(yè)項目所在地設區(qū)的市或者縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　物業(yè)管理行政主管部門應當加強物業(yè)管理專業(yè)人才隊伍建設，建立物業(yè)服務企業(yè)信用信息系統(tǒng)和信用檔案，對物業(yè)服務企業(yè)實行動態(tài)監(jiān)督管理。

　　第五十七條 物業(yè)服務企業(yè)享有以下權利：

　　(一)根據(jù)有關法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進行管理；

　　(二)依照國家、省有關規(guī)定和物業(yè)服務合同約定收取服務費用；

　　(三)制止違反物業(yè)管理規(guī)約的行為；

　　(四)可以將專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人；

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會授予的其他權利。

　　第五十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當履行以下義務：

　　(一)按照物業(yè)服務合同約定，提供物業(yè)服務；

　　(二)按照規(guī)定每年公布物業(yè)服務費收支情況；

　　(三)及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；

　　(四)接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務；

　　(五)協(xié)助有關部門提供社區(qū)服務，開展社區(qū)文化活動；

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務合同約定的其他義務。

　　第五十九條 業(yè)主大會可以通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標的方式，選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

　　業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會應當將兩家以上備選的物業(yè)服務企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務合同的主要內容在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。業(yè)主委員會根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見對公示內容調整后，提請業(yè)主大會投票表決。

　　第六十條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面物業(yè)服務合同。

　　物業(yè)服務合同應當包括下列事項：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域范圍、基本情況和項目負責人；

　　(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護；

　　(三)物業(yè)服務用房的配置、使用、維修和管理；

　　(四)公共綠化的維護，以及公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護；

　　(五)車輛的停放管理；

　　(六)物業(yè)服務質量標準；

　　(七)物業(yè)服務費用收取標準和方式；

　　(八)物業(yè)檔案資料的保管；

　　(九)物業(yè)服務合同期限；

　　(十)雙方的權利義務；

　　(十一)違約責任；

　　(十二)物業(yè)服務合同終止、解除條件；

　　(十三)其他事項。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日內，將物業(yè)服務合同報送縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當制定、公布物業(yè)服務合同示范文本。

　　第六十一條 物業(yè)服務合同簽訂前，業(yè)主委員會應當將擬簽訂的物業(yè)服務合同在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會通過。物業(yè)服務合同內容確需調整的，業(yè)主委員會應當將調整的內容在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，并按照業(yè)主大會規(guī)定的程序確認調整合同。

　　前款規(guī)定的公示時間不得少于十日。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同指派項目負責人。更換項目負責人的，應當及時告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置進行公示。

　　第六十二條 物業(yè)服務合同期限屆滿前九十日，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會會議，討論決定物業(yè)服務企業(yè)的聘用事宜。業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用的，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務合同；業(yè)主大會決定不續(xù)聘的，應當及時告知物業(yè)服務企業(yè)。

　　提前解除物業(yè)服務合同的，提出解除合同的一方應當于六十日前書面告知合同另一方，在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告，并書面告知所在地的縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　第六十三條 物業(yè)服務合同解除或者終止后，原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同解除或者終止，并在新的物業(yè)服務企業(yè)選聘后十五日內退出，并按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，向業(yè)主委員會或者其他代管單位移交下列資料和財物：

　　(一)移交本條例第五十二條規(guī)定的材料；

　　(二)移交物業(yè)服務期間形成的有關物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關資料及物業(yè)服務檔案；

　　(三)物業(yè)服務用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備；

　　(四)移交清算預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據(jù)；

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的應當移交的其他事項。

　　業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務企業(yè)后，業(yè)主委員會或者其他代管單位應當將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業(yè)服務企業(yè)，原物業(yè)服務企業(yè)應當與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。

　　原物業(yè)服務企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域的期間內，應當維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務合同另有約定的除外。

　　物業(yè)服務企業(yè)未辦理交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務。

　　第六十四條 縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當加強對物業(yè)管理交接工作的指導、協(xié)調和監(jiān)管。

　　被解聘的物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期撤出，發(fā)生治安事件的，公安機關應當依法及時處理；業(yè)主委員會或者業(yè)主可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

　　第六十五條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)項目時，業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務企業(yè)的，經(jīng)業(yè)主委員會申請，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當進行應急管理。居民委員會、村民委員會可以在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導和監(jiān)督下，根據(jù)應急管理的需要負責組織不超過六個月的基本保潔、秩序維護等服務。物業(yè)管理費用由業(yè)主承擔。

　　第六十六條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。

　　物業(yè)發(fā)生轉移或者滅失的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用。

　　第六十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家和省有關規(guī)定公布物業(yè)服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等情況，業(yè)主委員會應當對所公布的內容進行監(jiān)督核查，并將核查報告在本物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當將規(guī)定比例的物業(yè)公共服務費獨立建賬，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護，每年公布一次收支使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)撤出后，將剩余部分按本條例第六十三條規(guī)定一并移交。

　　縣級以上人民政府價格部門應當會同物業(yè)管理行政主管部門，加強對物業(yè)服務企業(yè)收費項目、標準的監(jiān)督。

　　第六十八條 物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定對物業(yè)服務各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會的核查。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當定期公布共用部位、共用設施設備產(chǎn)生的供水、供電、供熱的用量、單價、金額，并按照實際費用和物業(yè)服務合同約定的方式由全體業(yè)主分攤。

　　業(yè)主或者業(yè)主委員會對公布的共用部位、共用設施設備產(chǎn)生的供水、供電、供熱費用的分攤情況提出異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當答復。

　　第六十九條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向其收取費用，不得轉嫁戶外管線或者其他設施的損耗和損失。

　　住宅物業(yè)管理區(qū)域內的公共路燈、樓梯燈、人防工程、車庫、電梯、二次供水、安全防范設施設備的用電，綠化用水用電，消防用水等的收費，應當執(zhí)行居民用水用電價格標準。

　　專業(yè)經(jīng)營單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用，并按約定支付手續(xù)費，但接受委托的物業(yè)服務企業(yè)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　第七十條 已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔；未交付業(yè)主的或者已竣工但尚未售出的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。

　　前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時間內，業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后，在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續(xù)的，視為交付。建設單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實際辦妥相關交付手續(xù)為準。

　　第七十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當嚴格按照國家有關物業(yè)服務規(guī)范和標準提供服務，加強物業(yè)共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查；對物業(yè)共用部位、共用設施設備運行狀況應當于每年第四季度向業(yè)主委員會書面報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。

　　第七十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同中關于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。物業(yè)服務企業(yè)未履行物業(yè)服務合同義務或者履行合同義務不符合約定，導致業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。

　　物業(yè)服務企業(yè)人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，但不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權益。

　　第七十三條 物業(yè)管理行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對其服務質量進行考核，并向社會公開考核結果。

　　推進建立物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理機制。

　　物業(yè)服務評估監(jiān)理機構從事物業(yè)服務評估監(jiān)理活動，應當遵循獨立、客觀、公正的原則。

　　物業(yè)管理協(xié)會可以依照國家和省有關規(guī)定，制定物業(yè)服務規(guī)范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務企業(yè)以及物業(yè)服務從業(yè)人員的自律制度，配合物業(yè)管理行政主管部門建立健全信用檔案。

　　第七十四條 縣級人民政府城市管理、公安、價格、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、城鄉(xiāng)規(guī)劃、園林等部門，應當加強物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序、治安消防、物業(yè)服務收費、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、小區(qū)綠化等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內的違法行為；有關部門應當自收到投訴之日起十五日內進行調查、處理，并將調查或者處理結果答復投訴人。

　　第七十五條 縣級以上人民政府有關部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、村民委員會以及人民調解組織應當加強物業(yè)管理矛盾糾紛調處工作。

　　第七十六條 實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集，縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門、城市管理機構、公安派出所、司法所、居民委員會或者村民委員會、物業(yè)服務企業(yè)等單位以及業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加。物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調解決下列事項：

　　(一)業(yè)主委員會未依法履行職責；

　　(二)業(yè)主委員會未依法換屆；

　　(三)物業(yè)服務企業(yè)未依法退出和辦理交接手續(xù)；

　　(四)物業(yè)服務過程中發(fā)生的重大矛盾糾紛；

　　(五)其他需要協(xié)調解決的相關事項。

　　第五章物業(yè)的使用與維護

　　第七十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對房屋裝飾裝修的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當加強對房屋裝飾裝修現(xiàn)場的巡查；業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員應當配合。

　　第七十八條 物業(yè)出租的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當在簽訂物業(yè)租賃合同后，及時將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務費用交納的約定等情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。

　　第七十九條 物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：

　　(一)裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結構；

　　(二)侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設施設備；

　　(三)違法搭建建筑物、構筑物；

　　(四)違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，以及未經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，改變建筑物及其附屬設施的用途；

　　(五)擅自改變房屋外觀；

　　(六)在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

　　(七)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音；

　　(八)損壞公共綠化及其附屬設施；

　　(九)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾；

　　(十)違反規(guī)定停放車輛；

　　(十一)違反規(guī)定擺攤設點、占道經(jīng)營；

　　(十二)違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物；

　　(十三)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　違反前款規(guī)定的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當制止。制止無效的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時報告有關行政主管部門。有關行政主管部門在接到報告后，應當依法予以制止或者依法處理。

　　第八十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩、外置式晾衣架等設施的，應當遵守臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，保持物業(yè)的安全、整潔、美觀。

　　第八十一條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

　　第八十二條 物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區(qū)域內業(yè)主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當公開；業(yè)主要求承租的，建設單位不得拒絕。

　　第八十三條 任何單位和個人不得擅自占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛。確需占用的，應當經(jīng)業(yè)主大會同意。

　　車輛在物業(yè)管理區(qū)域內行駛、停放，應當遵守物業(yè)管理區(qū)域相關管理規(guī)定，不得占用消防通道。

　　城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防、公安機關交通管理等部門應當加強對物業(yè)管理區(qū)域停車位施劃的指導。

　　第八十四條 利用業(yè)主共用部位、共用設施設備從事廣告等經(jīng)營性活動的，物業(yè)服務企業(yè)應當提請業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定后，依法辦理有關手續(xù)并公示。利用業(yè)主共用部位、共用設施設備從事廣告等經(jīng)營性活動的，還應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。

　　第八十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當將第八十三條、第八十四條規(guī)定屬于業(yè)主共有的車輛停放費、公共經(jīng)營收益單獨列賬。收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務合同約定使用；沒有決定或者約定的，百分之七十納入專項維修資金，其余部分用于補貼物業(yè)服務費以及業(yè)主委員會委員的補貼和執(zhí)行秘書的酬金。

　　建立物業(yè)管理區(qū)域公共經(jīng)營收益財務賬目定期審計和公示制度。

　　第八十六條 物業(yè)管理區(qū)域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業(yè)主開放，建設單位不得將停車位出售、附贈；出租的，租賃期限不得超過三年。

　　人民防空工程平時用作停車位收取的停車費、租金，應當保障該人民防空工程的維護管理和停車管理的必要支出。

　　第八十七條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當交存專項維修資金。但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外。

　　業(yè)主交存的專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。設區(qū)的市、縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主委員會應當按照國家規(guī)定每年至少一次向業(yè)主公布專項維修資金的交存、使用、增值、結存等情況。

　　第八十八條 專項維修資金的管理，實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。設區(qū)的市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當會同同級人民政府財政部門建立健全專項維修資金的使用、管理和監(jiān)督制度。

　　業(yè)主大會成立前，專項維修資金由物業(yè)管理行政主管部門代行管理。業(yè)主大會成立后，根據(jù)業(yè)主大會決定，選擇代行管理或自行管理。

　　業(yè)主大會選擇自行管理專項維修資金的，應當接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督，在物業(yè)管理行政主管部門指定的銀行設立專項維修資金專戶。

　　第八十九條 發(fā)生下列危及安全情形之一，需要使用專項維修資金的，由業(yè)主委員會、相關業(yè)主提出應急處置方案，或者物業(yè)服務企業(yè)提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會、相關業(yè)主同意，并報專項維修資金代管或者監(jiān)管部門審核后，直接申請使用：

　　(一)屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的；

　　(二)電梯故障危及人身安全的；

　　(三)消防設施損壞的；

　　(四)公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身、財產(chǎn)安全的；

　　(五)樓體外立面有脫落危險的；

　　(六)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的；

　　(七)二次供水設施損壞的；

　　(八)其他危及房屋安全的情形。

　　應急維修費用應當向業(yè)主公示，并從相關業(yè)主的專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支。

　　第九十條 物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新時，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合；因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因物業(yè)維修、更新造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償。

　　第九十一條 住宅物業(yè)需要使用共有部分增設電梯等進行改造的，應當經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設、環(huán)境保護、消防管理等法律、法規(guī)和技術標準，并且依法辦理相關批準手續(xù)。

　　第九十二條 對配套設施不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅小區(qū)，設區(qū)的市、縣級人民政府應當采取措施進行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。老舊住宅小區(qū)的范圍，由設區(qū)的市、縣級人民政府確定。

　　老舊住宅小區(qū)內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金，主要由政府承擔；業(yè)主專有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。

第六章法律責任

　　第九十三條 有下列行為之一的，依照國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定處罰：

　　(一)住宅物業(yè)的建設單位未通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標的方式，選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理的；

　　(二)擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的；

　　(三)不移交有關資料的；

　　(四)未取得資質證書從事物業(yè)服務的；

　　(五)建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置物業(yè)服務用房的；

　　(六)挪用專項維修資金的；

　　(七)未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)服務用房的用途的。

　　違反前款第二項、第七項規(guī)定，有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第九十四條 違反本條例第十五條規(guī)定，建設單位未向物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需文件資料的，由縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處二萬元以上十萬元以下的罰款。

　　第九十五條 違反本條例第十六條第二款規(guī)定，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在收到籌備首次業(yè)主大會書面報告后，未按規(guī)定時間組建業(yè)主大會籌備組的，由縣級人民政府責令限期改正；逾期不改正的，對負有直接責任的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分。

　　違反本條例第十六條第四款規(guī)定，建設單位拒不承擔首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費的，由縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十五萬元以下的罰款。

　　第九十六條 違反本條例第五十五條第二款規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位拒不承擔維修、養(yǎng)護或者更新責任的，由縣級以上人民政府依法行使監(jiān)督管理權的部門責令限期改正，造成業(yè)主損失的，應當依法承擔賠償責任。

　　第九十七條 違反本條例第六十三條第一款、第四款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未按期退出或者擅自撤離的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　第九十八條 違反本條例第六十六條第一款規(guī)定，業(yè)主未按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)可以催交，也可以申請調解，或者提起訴訟。

　　第九十九條 違反本條例第六十七條第一款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未按照國家和省有關規(guī)定公布物業(yè)服務內容、服務標準、收費項目、收費標準或者公布失實的，由縣級人民政府價格部門責令限期改正并依法處罰。

　　第一百條 違反本條例第七十九條第一款第一項規(guī)定的，由縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設部門責令限期改正，恢復原狀，處以五萬元以上十萬元以下罰款。給他人造成損失的，責任人應當依法予以賠償。

　　違反本條例第七十九條第一款第二項規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門或者其他依法行使監(jiān)督管理權的部門責令限期改正、恢復原狀，并對個人處以二千元以上一萬元以下罰款；對單位處以五萬元以上二十萬元以下罰款。

　　違反本條例第七十九條第一款第四項規(guī)定，擅自改變建筑物及其附屬設施用途的，由業(yè)主委員會根據(jù)管理規(guī)約約定進行協(xié)調、處理；協(xié)調處理不成的，由物業(yè)管理行政主管部門或者其他依法行使監(jiān)督管理權的部門責令限期改正、恢復原狀；情節(jié)嚴重的，可處以五千元以上二萬元以下的罰款。

　　違反本條例第七十九條第一款第三項、第五項至十一項規(guī)定的，由依法行使監(jiān)督管理權的部門依照相關法律法規(guī)實施行政處罰。

　　第一百零一條 違反本條例第八十二條規(guī)定，建設單位拒絕出租車位、車庫的，由縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正。

　　第一百零二條 違反本條例規(guī)定，業(yè)主委員會及其成員、物業(yè)服務企業(yè)及其工作人員挪用、貪污、侵占、擅自處分業(yè)主共同利益的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第一百零三條 違反本條例規(guī)定，縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者其他有關行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的，由有關行政機關責令改正；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　(一)違法干預業(yè)主依法成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的；

　　(二)未按照本條例規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的；

　　(三)違法實施物業(yè)管理行政許可的；

　　(四)未履行綜合查驗職責的；

　　(五)未在土地出讓合同中明確住宅小區(qū)內相關公共設施權屬的；

　　(六)違反物業(yè)管理投訴處理規(guī)定的；

　　(七)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報告不及時作出處理的；

　　(八)有濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。

　　第七章 附 則

　　第一百零四條 本條例下列用語的含義是：

　　(一)“物業(yè)使用人”，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人；

　　(二)“自用設備”是指一套房屋戶門以內，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具及水、電、氣戶表以內的管線等設施；

　　(三)“自用部位”是指一套房屋戶門以內，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的部分(包括一樓房屋業(yè)主自用的天井、庭院等)；

　　(四)“共用部位”是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設施設備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等；

　　(五)“共用設施設備”是指物業(yè)管理區(qū)域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等；

　　(六)“專業(yè)經(jīng)營設施設備”是指變(配)電、二次供水、燃氣調壓、供熱等設施設備及相關管線；

　　(七)“最終用戶”是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業(yè)主或者實際使用人。

　　第一百零五條 業(yè)主依法決定對物業(yè)管理區(qū)域實施自行管理的，參照本條例有關規(guī)定執(zhí)行。但電梯、消防等有特定要求的設施設備，應當委托專業(yè)機構進行維修和養(yǎng)護。

　　第一百零六條 本條例自2016年10月1日起施行。
稿件來源 | 巢湖樓市綜合